住宅ローンはどれがいい？変動か固定かで悩んでいる方へ
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住宅ローンの低金利や住宅ローン減税などさまざまな恩恵を受けられる現在、住宅購入を検討されておられる方も多いと思います。
「家を購入すると決めたはいいけど、住宅ローンは何を選んだらいいの？」「ゆっくり調べる時間がない！」という方へ、住宅ローンの選び方についてお伝えします。
住宅ローンの種類
マンションや戸建てを住宅用に購入する場合、全額を現金一括で支払うという方は少ないでしょう。
たいていは住宅ローンを組んで購入される場合が多いと思います。
住宅を買うとなると様々な手続きに追われ、ローンについてゆっくり調べる時間がないなんてことありませんか？
数年で払い終わるような場合はそれほど気にしなくて良いかもしれませんが、長い期間支払う場合は注意が必要です。
金利によって総支払額はかなり変わってきますし、後になって借り換えを行うにも手数料がかかりますので、よく考えて決める必要があります。
住宅ローンの金利タイプ
では、住宅ローンの種類についてみていきましょう。
各銀行には様々なタイプの住宅ローンがあります。まずは金利タイプです。
固定金利型
その名の通り、返済開始から完済まで金利が固定されており、借入金利がずっと変わらないタイプの住宅ローンです。
固定金利型のメリットは返済額が変動しないので家計管理がしやすく、返済計画を立てやすいことです。
ただし変動金利型や固定金利期間選択型と比較すると、固定金利の方が借入金利は高く設定されることが一般的ですので、毎月の返済額がいくらになるのかをしっかりと計算しておく必要があります。
私が住宅ローンの検討でよく利用させていただいたのは、住宅情報機構株式会社さんの「住宅ローンシミュレーション」です。
色々なタイプの返済方法に対応していて、とても使いやすかったのでおすすめです。
変動金利型
変動金利型は返済期間中に定期的に金利が見直されるタイプの住宅ローンです。
市場金利が上昇すれば住宅ローン金利も上がり、市場金利が下落すれば住宅ローン金利も下がります。
変動金利型は原則として年2回金利が見直されますが、元利均等返済の場合、返済する金額自体は5年ごとに見直されることが一般的です。
これは元金と利息の合計を調整して返済額を一定にするためです。
また5年ごとの返済額の見直しの際に金利が上昇していて返済額が増加する場合でも、それまでの返済額の1.25倍までに抑えるという上限を設定している商品もあります。
固定金利期間選択型
固定金利期間選択型は返済開始当初の一定期間、3年、5年、10年などの固定金利期間を選択することができ、期間終了後は自動的に変動金利型に移行するタイプの住宅ローンです。
固定金利期間が終了したあとに、再び固定金利を継続できるタイプもあります。
また、選択できる期間のラインナップは金融機関によって異なります。
よくあるのは、借り入れ当初3年間だけ特別金利が適用されて金利がかなり低くなっているタイプです。
確かに3年間は金利が抑えられていますが、3年後に再度3年、5年などの固定金利期間選択型や全期間固定金利型にした場合は、それまでの金利より高くなることがほとんどですので、3年後の返済計画も見通しに入れておく必要があります。
住宅ローンの借入先
次に借入先についてです。住宅ローンの借入先は「公的融資」と「民間融資」の2種類あります。
公的融資
サラリーマンの方で「財形持家転貸融資」や「財形住宅融資」がある会社で働いている場合は、公的融資を受けることができます。
その他、「自治体融資」という住んでいる自治体で行っている公的融資があります。いずれもその融資方法があるかどうか自分で調べる必要があります。
民間融資
住宅ローンでほとんどの方が利用するのが「民間融資」です。
銀行や信用金庫などの民間金融機関が行う融資のことをいいます。
民間融資の銀行にも地方銀行からネット銀行までどこを選んで良いのか迷ってしまいますよね。
一般的には普段よく利用している銀行に融資を申し込むことが多いと思いますが、中には「提携ローン」といって不動産会社やハウスメーカーが金融機関と提携して提供される住宅ローンがあります。
提携している企業の住宅購入について、金利の優遇などのメリットがあることが特徴です。
フラット35とは
フラット３５とは、各民間金融機関と独立行政法人住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンのことで、返済期間中最長35年間金利が固定され変わりません。
金利や事務取扱手数料・必要書類などは取扱金融機関によって異なります。
フラット３５を利用するための条件の一つに、購入予定の住宅が機構の定める技術基準を満たしていることがあります。
そのためには、適合証明機関や適合証明技術者による建物の検査を行って、購入予定の住宅が建築基準法に適合していることを証する「適合証明書」の発行を受けなければなりません。
また年収によって総返済負担率が決められていますので、くわしくは金融機関やハウスメーカーの担当者に聞いてみましょう。
関連資料
変動金利と固定金利、どちらがいいのか？
住宅ローンを決めるときには変動金利と固定金利、どちらを選んだら良いのかと悩むことになりますが、一番大切なのは返済計画です。
変動金利は定期的に金利が見直されますので、「何％の金利までなら返済できるのか」を計算する必要があります。
変動金利を選ぶ場合は、金利の変化にしっかりと対応できる方が向いています。
ちなみに金利の変化は急激に起こる場合もありますので、常に金利の動向を見ていないと返済ができなくなってしまう可能性があります。
また金利が高くなったから固定金利に借り換えをしよう！と思った時には、すでに固定金利も高くなっていますので注意しましょう。
固定金利期間選択型を選んだ場合も同様です。数年後の金利の変動は誰にもわかりません。
5年後、10年後に金利が上がっていたら、その中で返済可能なタイプを選ぶ必要が出てきます。
次に銀行の住宅ローンの中に全期間固定金利というものがありますが、こちらは変動金利や固定金利期間選択型に比べて高い金利設定になっています。
2022年でおすすめはフラット35！
フラット35は借り入れにいくつかの条件がありますが、それらをクリアして融資が通り、なおかつ自身の返済計画に合うようであれば、将来の計画も立ちやすく低金利で借りられるフラット35が個人的には一番おすすめです。
我が家が住宅ローンの借り入れをした時には、全く知識がなくハウスメーカーの言う通りに、夫の給与が振り込まれている地方銀行の３年固定金利にしました。
確かに金利優遇があって３年間は安かったのですが、その後の返済プランは一切考えていませんでした。
もうすぐ期間が終了する頃になって初めて色々調べると、また同じ固定金利期間選択型にするにしても金利は今までより上がってしまうし、仮にフラット35より安い金利だとしてもその後の金利はわからない。
かといって変動金利はリスクが高い・・・。
結局、ここ数年住宅ローンの金利は底値が続いていますし、これ以上下がることも考えにくい。
となれば、今後金利は上昇することを前提にフラット35へ借り換えを行いました。
借り換えには手数料がかかりますが、半年から数年ごとの金利上昇に怯えながら返済するよりはメンタル的にも安定するフラット35に決めたのです。
もちろんあくまでも個人的見解ですので、変動金利で最後まで低金利で借りるぞ！という方はそのまま借り続けるのもアリです。
まとめ
今回は住宅ローンで変動金利にするか固定金利で借りるかで迷っている方へ、住宅ローンの種類や選び方についてお伝えしました。
住宅ローンには様々なタイプがありますが、この先何十年も払っていくのであれば、ローン選びは十分に検討されることをおすすめします。
時間がないのでとりあえず借りておいて、後からゆっくり考えるというのもいいですが、結局すぐに借り換えをするのは手数料を考えると損をしてしまいます。
金利が高い時代であれば変動金利も選択肢に入りますが、超低金利の今のうちに固定金利で安定した返済計画を立てるという方法もあります。
とにかく無理のない返済計画を立てることが一番大切です。
ここまで読んでくださってありがとうございます。みなさんの住宅ローン選びの参考になればうれしいです。
